屋主指南
第一次當房東必知的 7 件事
2026年5月1日
手上有間空房，想出租收個穩定現金流，聽起來很美。
但很多人第一次當房東，不是被稅搞到傻眼，就是簽了一份漏洞百出的租約，出事才發現自己什麼保障都沒有。
這篇就是給第一次出租房子的你看的。
7 件事，照著做，少走很多冤枉路。
🗒️ 一、租約一定要用書面，超過 1 年更不能省
口頭講好的，在法律上其實也算合約，但問題是：出事了你拿什麼舉證？
📋 法條：依據《民法》第 422 條，超過 1 年的不動產租約，必須以書面訂定，否則視為不定期租約，等於房東之後無法以「租約到期」為由要求房客搬走。
建議直接使用內政部公告的最新版「住宅租賃契約書範本」，這份版本已依法更新，條款合法、內容清楚，比網路隨便抓的版本安全得多。
⚡ 二、電費不能自己喊價了
以前很多房東習慣直接在合約寫「每度電 5 元」甚至更高，這個時代已經過去了。
從 2024 年 7 月 15 日起，《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》正式修正，新制規定：以用電度數計費者，每度電費不得超過台電當期每度平均電價；非以度數計費者，房東向房客收取的電費總額，不得超過台電實際帳單金額。
白話說：台電收你多少，你就收房客多少，不能加價。
⚠️ 提醒：2024/7/15 前已簽的舊約，原則上仍依舊約約定，但建議到期續約時就依新制調整，減少未來爭議風險。
📋 三、租賃所得要申報，不申報風險更大
收了租金不等於不用繳稅。租金收入屬於「租賃所得」，必須在每年 5 月併入綜合所得稅申報。
依財政部規定，計算租賃所得有兩種方式可選：
- 標準費用法（43%）：不需附任何單據，直接以全年租金收入乘以 43% 作為必要費用扣除，剩餘 57% 計入所得。
- 列舉核實法：逐項提出修繕費、地價稅、房屋稅等費用憑證據實減除，修繕費用多的房東通常比較划算。
⚠️ 提醒：若房東被查獲漏報租賃所得，除補繳稅額外，短漏報者可處 0.5 至 1 倍罰鍰，故意逃漏則最高 3 倍罰鍰。現在租金補貼申請普及，查到的機率只會越來越高，主動申報才是最安全的。
🏠 四、了解「囤房稅 2.0」對你的影響
囤房稅 2.0 自 2025 年正式開徵，採全國歸戶計算，非自住住宅的房屋稅稅率依持有戶數採差別稅率 2%～4.8%。但若取得「公益出租人」資格，房屋稅可維持 1.2% 自住優惠稅率，地價稅比照自用住宅 2‰。
什麼是公益出租人？
簡單說，就是你的房客成功申請到政府租金補貼後，縣市政府會主動認定你為「公益出租人」。你也可以主動向縣市政府申請。
取得公益出租人身分後，每月最高可享有 1.5 萬元的租金收入免稅優惠（依住宅法第 23 條規定）。
對於只出租一間房的新手房東來說，讓房客申請租金補貼、讓自己變成公益出租人，是稅務上最簡單的一步棋。
📝 五、新版法規草案要先了解：三年租期、漲幅上限
這部分是修法草案，尚待立法院審議通過，但方向已定，建議提前了解。
內政部修法草案以「保障 3 年租期」「限制續約租金漲幅」「強化雙方權益保障」三大方向為核心：
- 三年租期保障：除非房東有自用需求或房客有欠租、毀損等法定情形，否則不得拒絕續租。
- 自用收回：須於租期屆滿 6 個月前書面通知，且收回後 1 年內不得再出租，違者須補償房客 3 個月租金。
- 漲幅上限：若計畫續約調漲租金，漲幅不得超過行政院主計總處公布的房租指數年增率，且需在租期屆滿 6 個月前提出通知。
⚠️ 提醒：此為草案，正式施行時以行政院送審、立法院通過版本為準。但建議房東現在就養成「提前 6 個月規劃續約」的習慣，避免臨時措手不及。
🔧 六、修繕責任搞清楚，別每次都被房客找上門
很多新手房東不知道：房子本體出問題，法律上原則是房東的責任。
📋 法條：依據《民法》第 437 條，房屋本體與附屬設備（如熱水器、管線）若發生故障，修繕責任原則上由房東負責。但若雙方在租約中另有約定，或損壞可歸責於房客，則不在此限。
建議在簽約前做好「入厝現況確認表」：把房子裡所有設備的現況、品牌、狀態拍照記錄，雙方簽認。這份紀錄在退租爭議時是最重要的舉證依據。
2025 年起的新版租賃契約範本，也強調入厝當日應記錄電錶、水錶讀數與設備狀況，避免結束租約時發生費用計算爭議。
🔒 七、契約公證這件事，強烈建議做
很多房東嫌麻煩，不想去公證。但萬一遇到惡意欠租不走的房客，你就知道當初公證有多值得。
若租賃契約經過公證，當房客欠租符合法定終止條件時，房東可直接聲請法院強制執行，不需要走完整個訴訟程序，省時又省力。
公證費用不高，目前各地收費標準可向當地地方法院公證處洽詢。對第一次出租的房東來說，這是最低成本的風險防護。
📌 新手房東快速檢查清單
使用內政部最新版租賃契約範本
確認電費計算方式符合 2024 新制
入厝前完成設備現況拍照與雙方簽認
每年 5 月記得申報租賃所得
評估是否申請「公益出租人」資格
考慮辦理租賃契約公證
留意修法動態，提前 6 個月規劃續約/收回事宜
第一次當房東，很多事情你不是不想做對，只是不知道該怎麼做。
希望這篇讓你少踩幾個坑。有任何問題，歡迎直接問我。
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